Zaragoza agiliza su PGOU para impulsar el suelo residencial en los barrios rurales y facilitar la construcción de vivienda pública

El Ayuntamiento de Zaragoza impulsa una modificación del Plan General de Ordenación Urbana con el objetivo de agilizar la construcción de vivienda en los desarrollos urbanos de los barrios rurales de la capital, e impulsar a su vez la construcción de vivienda pública en todo el término municipal. Así lo ha detallado la alcaldesa de Zaragoza, Natalia Chueca, quien ha explicado las claves de esta estrategia a los alcaldes de los barrios rurales.
Por un lado, la modificación TR24/16 contempla medidas para favorecer un efectivo y equilibrado desarrollo de los terrenos situados en los barrios rurales. En estos núcleo hay hasta 11 planes parciales o especiales aprobados, e incluso de proyectos de reparcelación y de urbanización, pero no se han realizado luego obras de urbanización ni de edificación. «De las once áreas de suelo urbanizable contempladas en barrios rurales que tienen ya un plan parcial, con una capacidad total para 8.184 viviendas, sólo se ha urbanizado una pequeña área en el centro de Monzalbarba, con capacidad para 212 viviendas, y de éstas solo se han construido 42, que eran municipales», ha apuntado Natalia Chueca.

«La planificación urbanística de la ciudad preveía construir teóricamente 18.088 nuevas viviendas en los barrios rurales, pero la realidad es que llevan dos décadas si desarrollarse por el elevado coste de urbanizar las grandes áreas que estaban planteadas, porque hay que recordar que esa cantidad se preveía desde una visión a principios de los años 2000 donde existía una burbuja inmobiliaria y un mercado que contemplaba grandes desarrollos urbanos», ha apuntado Natalia Chueca. Se diseñaron planes de gran extensión y alta capacidad residencial, con el fin de que pudieran asumir costes de infraestructura general, pero sin embargo, los promotores de los planes aprobados no desarrollaron su capacidad por los altos costes. Era más práctico apostar por construir vivienda dentro del cinturón Z40 y no se ha desarrollado en los barrios rurales la baja densidad, es decir, las construcciones más tradicionales en los barrios rurales, porque la urbanización debía ser extensa y cara.

Por ello, la Modificación TR24/16, nace con los objetivos de desbloquear el suelo paralizado y flexibilizar la gestión urbanística para que los propietarios puedan desarrollar los terrenos por fases más pequeñas y viables económicamente, en lugar de tener que acometer obras faraónicas de una sola vez. Asimismo, se quiere adaptar la oferta a la demanda real corrigiendo el exceso de expectativas de vivienda de los planes parciales, reequilibrando densidades en zonas donde no tienen sentido (como los barrios rurales) y trasladando esa edificabilidad a zonas con mayor demanda (interior de la Z40). También servirá para fomentar la vivienda pública de alquiler, ya que introduce mecanismos para construir vivienda asequible en suelos dotacionales públicos dentro de la ciudad consolidada, respondiendo a la dificultad de los jóvenes para acceder a la vivienda.

MEDIDAS PROPUESTAS DE NORMATIVA Y GESTIÓN
«Lo que queremos es reorientar el desarrollo de estas áreas hacia tipos que mantengan el atractivo de su localización, que aprovechen el potencial de la calidad de vida en los barrios rurales y sean una verdadera alternativa residencial a la ciudad central», ha apuntado Natalia Chueca. En resumen, «se impulsan medidas normativas y de gestión que faciliten en los barrios rurales la promoción de desarrollos residenciales de tamaño proporcionado, que resuelvan los problemas de vivienda de algunos de ellos y no renuncien a la dotación de las infraestructuras necesarias», ha explicado el consejero de Urbanismo. Y, a su vez, que el interior de la Z-40 tenga facilidad para la construcción de vivienda pública.
Con todo esto, las propuestas, que son de menor entidad, pueden activarse acorde a la Ley de Urbanismo de Aragón y a la normativa municipal, pero  supondrán mayor facilidad y atractivo de desarrollo.
    1. DIVISIÓN DE LOS SECTORES. Por un lado, se plantea la división de un sector en unidades de ejecución, es decir, dividir los sectores de suelo urbanizable, generalmente grandes, en unidades de ejecución de extensión moderada. Se permite dividirlos en sectores de menor superficie, siempre que en origen tengan más de 10 hectáreas. También se facilita que un sector que ya tenga Plan Parcial se divida en dos o más unidades de ejecución cuya urbanización se construirá sucesivamente. Se permite, además, que cuando una unidad de ejecución ya esté urbanizada en parte, se tramite en esta parte una liquidación parcial y su ámbito se equipare a todos los efectos al suelo urbano consolidado, de modo que los compradores de viviendas puedan acceder a la licencia de primera ocupación y dejen de estar expuestos a posibles derramas para pagar obras pendientes en otras partes de la unidad de ejecución originaria.
Estos mecanismos, que se hacen extensivos a suelos interiores al cinturón Z40, facilitarán que la ejecución de las obras de urbanización se acompase con las expectativas de demanda real de viviendas o de suelo industrial, con las consiguientes ventajas financieras para los promotores.
Complementariamente, se regula un procedimiento por el que sectores interiores a la Z40 podrán hacerse cargo de la cesión de suelos de sistemas generales y la ejecución de infraestructuras generales que el plan general asigna a los suelos urbanizables de los barrios rurales, a cambio de mayor aprovechamiento en sus ámbitos. En los urbanizables de los barrios, por el contrario, se reducirá el aprovechamiento o aumentarán las cesiones al Ayuntamiento.

    2. ÁREAS POLISECTORIALES. Es decir, que sectores de suelo urbanizable en la ciudad interior asuman cesiones de sistemas generales o costes de ejecución de infraestructura general en los barrios rurales, a cambio de elevar su aprovechamiento. Los sectores de barrios rurales que se beneficiaran de esta disminución de los costes de urbanización reducirían su aprovechamiento para acogerse a tipos residenciales de menor densidad, o cederían más aprovechamiento al Ayuntamiento. De este modo, en sectores de los barrios rurales (aunque no sólo en ellos), el plan parcial podrá contemplar tipos más atractivos y acordes con su entorno (unifamiliares o colectivas de baja densidad), o bien dejar con una somera urbanización cierta extensión de suelo que se cederá gratuitamente al municipio para que desarrolle futuras políticas de dotación o vivienda pública. La disminución de aprovechamiento se compensará con el aumento en uno o más sectores dentro de la Z40, de modo que la repercusión neta de la urbanización será menor. La modificación permite que la actuación se lleve a cabo mediante un plan parcial conjunto de los sectores implicados o con más de uno, si hay convenio previo, y determina que los límites de 8.500 m2 construidos por hectárea y 75 viviendas por hectárea que hasta ahora tiene que cumplir cada plan parcial se satisfagan conjuntamente, siempre que en ningún sector no se superen los 13.600 m² construidos por hectárea ni las 120 viviendas por hectárea.

    3. CESIONES DE SUELO DE SISTEMAS GENERALES. Se posibilita que las cesiones de suelo de sistemas generales previstas por el propio PGOU o por los planes parciales se sustituyan, cuando sea viable y oportuno, por parcelas en suelo urbano consolidado, por ejecución de obras de urbanización o construcción de dotaciones públicas o viviendas públicas de alquiler, o por compensaciones económicas (siempre para nuevas dotaciones o VPA). Se trata así de equilibrar la obtención de suelo por la administración con su ejecución, de modo que pueda dedicarse lo antes posible a la función para la que lo destina el planeamiento.
La obtención de terrenos en suelo urbano consolidado, y en su caso su urbanización o edificación, facilitará que el desarrollo de los nuevos suelos urbanizables redunde en la mejora de los barrios centrales, que en casos tan importantes como Delicias y Centro o, en medida algo menor, Las Fuentes y San José, presentan un déficit importante de dotaciones públicas y están muy necesitados de promoción de viviendas protegidas públicas de alquiler con las que se pueda retener a la población joven del barrio o atraerla hacia él.
Cuando en un nuevo sector se superen las reservas mínimas de dotaciones públicas, se admiten también modificaciones del plan parcial que sustituyan parte de ellas por nuevas dotaciones en los barrios consolidados o eleven en consecuencia el aprovechamiento para sufragar esas actuaciones o, más en general, la construcción de dotaciones públicas.
    4. VIVIENDA PÚBLICA. Se arbitra un procedimiento que permitirá construir viviendas protegidas de titularidad pública en régimen de alquiler en parcelas residenciales situadas en ámbitos con planes parciales o especiales aprobados pero todavía pendientes de urbanización, mediante la ejecución de los servicios urbanos provisionales que resulten necesarios.
    5. CONSTRUCCIÓN VIVIENDA ALQUILER ASEQUIBLE. Se propone una nueva regulación que permitirá que, mediante la aprobación de un plan especial, se construyan viviendas de alquiler protegido y titularidad pública en parcelas de equipamiento público que no sea escolar o deportivo, no suprimiendo ni reduciendo la superficie construida dedicada a equipamiento, sino aumentándola en la proporción que corresponda a las nuevas viviendas. Hay que tener en cuenta que en muchos planes parciales y especiales la superficie edificable de los equipamientos es sensiblemente menor que las de las parcelas de vivienda, de modo que queda margen para un aprovechamiento más eficaz de los recursos de la administración y para el aumento de la vitalidad urbana por incremento de la densidad y la mezcla de usos sin menoscabo alguno de los niveles de equipamiento.
El plan especial que se tramite podrá afectar a más de una parcela de equipamiento, de modo que en una se concentre la superficie construida de equipamiento, o lo haga en mayor proporción, y en otras ocurra lo mismo con la de vivienda pública de alquiler. Se admite también la construcción de viviendas públicas de alquiler protegido en parcelas terciarias de titularidad pública.

Fuente: Ayuntamiento de Zaragoza